空き家リフォームの費用。300万・500万・1,000万でできること

空き家のリフォーム費用は、300万円までなら水まわりと床の傷んだところ、500万円前後で水まわり一式と内装の全面、1,000万円前後で耐震と断熱まで届きます。金額を分けるのは家の広さより、閉めきっていた年数と、雨漏り・シロアリの有無です。現地で床下と屋根裏を見れば、どの予算の家かはその場で見当がつきます。

予算ごとに、できることの目安

金額はいずれも当社の目安です。実際の見積は、現地を見たうえで、工事の項目ごとに数量と単価を書いてお出しします。

住んでいる家のリフォームと、どこが違うか

「親が住んでいたときは普通に使えていたのに」。実家を相続した方から、よくこう伺います。人が住まなくなった家は、窓を開ける人がいなくなり、水を流す人がいなくなります。湿気が床下にこもって床板が沈み、配管の中がさび、排水のトラップが乾いて臭いが上がる。給湯器は、数年動かさないとほとんどが動きません。

小さな雨漏りも、住んでいればバケツを置いた日に気づきます。空き家では気づく人がいないまま何年も続き、天井裏の木が黒くなってから見つかります。

同じ築年数でも、空き家のほうが直す場所が多くなるのはこのためです。空いていた期間が1〜2年なら300万円までで収まる家が多く、10年を超えると500万円から上で考えることになります。

300万円までの工事

すぐ住むために、使えないところだけを直す予算です。

• 浴室をユニットバスに替える（目安90万〜180万円）
• トイレを替える（目安15万〜50万円）
• 給湯器、洗面台を替える（目安10万〜60万円）
• 沈んだ床を1〜2部屋張り替える、畳を替える、壁紙を張り替える

台所は掃除と水栓の交換で使い続け、数年後に替える、という進め方ができます。屋根、柱、土台に問題がない家に向いています。

500万円前後の工事

水まわりを全部新しくし、床と内装を家じゅう直す予算です。台所（目安80万〜200万円）、浴室、トイレ、洗面、給湯器をまとめて替え、床の下地から張り替えます。屋根の部分修理とシロアリの駆除もここに入ります。

空き家バンクで買った家、10年ほど空いていた実家で、いちばん多いのがこの帯です。配管をまとめて新しくできるので、水まわりは別々に工事するより割安になります。

1,000万円前後の工事

500万円の内容に、耐震補強（目安120万〜300万円）、断熱、間取りの変更、外壁と屋根（目安80万〜250万円）が加わります。

1981年5月までに建った木造住宅は、今の耐震基準になる前の建物です。床と壁をはがす工事をするなら、同じときに壁の補強と断熱材を入れるのが効率のよい進め方です。あとから耐震だけを行うと、仕上げたばかりの壁をもう一度はがすことになります。

広い家を全部直すと費用がふくらみます。使うのが1階の数部屋なら、使わない2階や離れを減らす減築を組み合わせると、直す面積が減り、冬も暖かくなります。

1,500万円からの工事

柱と梁の骨組みだけを残して、基礎、屋根、壁、設備をつくり直す全面改修です。太い梁や土壁、縁側のある古民家を、今の家と同じ暖かさと強さにする工事がここに入ります。梁を見せた吹き抜けの居間、土間のある台所など、間取りはほぼ自由に決められます。

同じ広さでも金額が変わる5つの理由

雨漏り

瓦を数枚直して済む家と、屋根の下地まで張り替える家があります。天井のしみの範囲と、屋根裏の木の色で見分けます。

シロアリ

浴室の入口と玄関の柱の根元から入ります。土台で止まっていれば部分的な交換で済み、柱を上がっていれば壁をはがす範囲が広がります。

床下の湿気

床の張り替えだけで済むか、床下に防湿の工事が要るか。畳を上げたときの土の湿り具合で決まります。

浄化槽と配管

くみ取りや単独浄化槽の家は、合併浄化槽への切り替えが水まわりの工事と一緒に必要になることがあります。市町の補助がある工事なので、先に確かめます。

家財

タンス、布団、仏壇、農機具。残った家財の片付けは、工事の前に済ませます。片付けの業者は当社で手配でき、残したい家具や建具は工事で活かします。

直して住む良さと、気をつけること

良さは、建て替えより費用を抑えながら、柱や建具など思い出のあるものを残せることです。住みながら、または通いながら、部屋ごとに順に進められる工事が多いのも助かるところです。

気をつけることは2つあります。ひとつは、壁や床をはがしてから傷みが見つかり、工事が増える場合があること。現地調査で床下と屋根裏まで見ておくと、あとから増える分が小さくなります。もうひとつは名義です。親の名義の家を子の資金で直すと、贈与として扱われることがあります。工事の契約の前に、税理士と司法書士をご紹介します。

費用を決めるまでの手順

1. 家の場所と、空いていた年数、住む人数と時期を伝えます
2. 現地調査。1〜2時間で、床下と屋根裏まで見ます。空き家バンクの家は内見に同行します
3. 工事の範囲と費用の目安の報告を受けます。買うか、直すか、手放すかは、これを見てから決められます
4. 使える補助金を確かめます
5. 予算に合わせて、今やる工事と後でやる工事を分けます
6. 設計と見積。項目ごとの数量と単価を確かめます
7. 契約、工事、引き渡し

つまずきやすいところ

坪単価で予算を決めてしまう

空き家の工事費は、広さより傷みで決まります。インターネットで見た坪単価に面積を掛けた金額は、現地を見ると大きく動きます。

見える場所から直してしまう

壁紙と台所を新しくしたあとで、雨漏りや床下の傷みが見つかると、仕上げた場所をもう一度壊すことになります。順番は、屋根、床下と土台、配管、そのあとに内装と設備です。

補助金の申請より先に契約する

空き家の改修の補助は、工事の契約や着工の前の申請を条件にしているものがほとんどです。たとえば松阪市の空家バンク活用補助金（改修は上限50万円）は、市の公式サイトに、改修を行う前に申請すると書かれています。多気町には、空き家バンクで家を取得して移住する方への移住定住支援助成金（1世帯20万円、中学生以下のお子さん1人につき10万円を加算。世帯主の年齢や居住年数の条件あり）があります。制度は年度ごとに見直されるため、その年の内容を町や市の担当課に確かめてから進めます。

多気町の建築会社としてできること

有限会社仁コーポレーションは、新築も手がける多気町の建築会社です。建築士と大工が現地に伺い、屋根、床下、柱の傾き、配管を見て、予算ごとに「ここまで直せます」という形で費用の目安をお伝えします。現地調査と、空き家バンクの内見への同行は無料です。

遠方にお住まいの方には、工事の進み具合を写真と動画でお送りします。住むまでに間がある家は、月1回の巡回で風を通し、傷みが進まないよう見ておきます。

よくある質問

実家のリフォームと建て替え、どちらが安いですか

基礎と柱がしっかりしていれば、リフォームのほうが費用を抑えられます。傷みが大きい家は、建て替えのほうが向いていることがあります。現地調査のあと、両方の見積をお出しします。

300万円の予算しかありません。それでも頼めますか

頼めます。住むために欠かせない工事から順に並べ、今回はここまで、という線を一緒に決めます。残りは数年後に分けて進められます。

見積は無料ですか

無料です。他社の見積と比べていただいてかまいません。

遠方に住んでいて、立ち会えません

鍵をお預かりして調査に入り、結果は写真つきの報告でお送りします。打ち合わせはビデオ通話で行えます。

工事の間や、住み始めるまでの間、家を見ていてもらえますか

空き家管理で月1回巡回します。工事が決まるまでの間だけのご利用もできます。

家を見せていただければ、費用の目安をお話しします